Brande & Verheij LLP

Huurkorting Covid-19

De overheidsmaatregelen rondom Covid-19 hebben geleid tot diverse procedures tussen huurders en verhuurders, waarin de huurders huurkorting vorderen over de periode dat zij het gehuurde niet konden gebruiken zoals voorzien.

De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 beslist dat in bepaalde gevallen een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van bezoek door het publiek aanspraak kan maken op een huurkorting. De Hoge Raad heeft daarvoor een rekenmethode gegeven die als leidraad kan worden gehanteerd. Die rekenmethode is hieronder in een model uiteengezet. Ook volgt hieronder een nadere toelichting op de uitspraak van de Hoge Raad.

Berekening huurkorting

Voor de berekening van de huurkorting is relevant gedurende welke periode de overheidsmaatregelen golden. Indien een restaurant of winkel twee maanden gesloten is geweest, moet de huurkorting in beginsel over deze periode van twee maanden worden berekend. Nadat u de relevante bedragen heeft ingevuld, klikt u op "Bereken huurkorting".

Huurprijs

De huurprijs over de periode van de overheidsmaatregelen in euro. Bijvoorbeeld bij maatregelen gedurende twee maanden vult u hier in 2/12e van de jaarhuur.

Vaste lasten

De vaste lasten (inclusief huurprijs) over de periode van de overheidsmaatregelen in euro. Het gaat hier om de werkelijke vaste lasten, zoals bijvoorbeeld huur, pacht, onderhoud, verzekeringen, gas, water en licht, leasecontracten en abonnementen.

TVL

De Tegemoetkoming Vaste Lasten over de relevante periode.

Omzet

De daadwerkelijk behaalde omzet over de relevante periode.

Referentieomzet

De omzet in een vergelijkbaar tijdvak (met dezelfde duur als die van de overheidsmaatregelen) voorafgaand aan de coronapandemie.

In de vooraf ingevulde voorbeeldberekening bedraagt de huurkorting € 1.080,00

Achterliggende berekening:

De huur vormt 18% van de vaste lasten (€ 4.500,00 is 18% van € 25.000,00
Van de TVL van € 10.000,00 wordt 18% aan de huurprijs toegerekend, dus € 1.800,00.
De omzet van € 20.000,00 is 80% lager dan de referentie omzet van € 100.000,00
De huurkorting wordt als volgt berekend:

(huurprijs - gedeelte van TVL dat aan de huur wordt toegerekend) * percentage omzetvermindering * 50%

De huurkorting bedraagt dus:

(€ 4.500,00 - € 1.800,00) * 80% * 50% = € 1.080,00)

Toelichting

De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 een uitspraak gedaan over een huurkorting vanwege Covid-overheidsmaatregelen. Uit deze uitspraak volgt dat huurders van met name horeca en winkels aanspraak kunnen maken op een huurkorting als gevolg van deze maatregelen.

Bij huurovereenkomsten voor horeca en winkels (die zijn gesloten voor 15 maart 2020) zal in beginsel sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid. Er blijft echter ruimte voor een rechter om te beslissen dat in een specifiek geval geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Voorwaarde voor de huurkorting is onder meer dat de huurder als gevolg van de coronamaatregelen het gehuurde niet of slechts gering kon exploiteren.

De rechter kan in die gevallen de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen. De Hoge Raad heeft daarvoor een rekenmethode gegeven, maar het is denkbaar dat de rechter deze rekenmethode in specifieke gevallen niet of anders toepast. Daarvoor is mogelijk aanleiding in het geval omzetverlies door de overheidsmaatregelen korte tijd daarna is gecompenseerd door een relatief hogere omzet.

De rekenmethode geldt in beginsel niet voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten, maar ook hier zijn uitzonderingen denkbaar.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Bas Lem of Sarangi Elavarasan.